Was machen professionelle Immobilienverwalter für Commercial Real Estate Trusts?

Viele Hotels gehören passiven Investoren – Ärzten und Zahnärzten. (Damit meine Antwort nicht irrelevant erscheint, sind dies häufig genau die Personen, die Anteile an Immobilien-Trusts besitzen. Dafür sind „gewerbliche Immobilien-Trusts“ gedacht. Und ich spreche speziell mit Hotels im Gegensatz zu Einzelhandels-, Büro- oder anderen Arten von Gewerbeimmobilien, weil dort meine eigene Erfahrung ist.)

Einige Hotels sind im Besitz von Kreditgebern. Einige sind Projekte, die an einem bestimmten Ort gebaut wurden, weil jemand ein Hotel dort haben wollte und bereit war, die Investition zu tätigen, und oft etwas wirklich Schönes in der Gemeinde zu haben, in der die Investoren ein Teil sind. Einige gehören Erben. . . Viele von ihnen gehören Leuten, die einfach nicht wissen wie oder sich nicht die Mühe machen wollen, sie zu leiten.

Ein Hotel ist jedoch keine sehr gute Investition in passive Immobilien. Es ist kein Apartmentkomplex oder Einkaufszentrum, in dem die Mieten und Betriebskosten ziemlich vorhersehbar sind: Es ist ein Geschäft . (Alternativ können Sie in einen 747 investieren oder einen von jemandem beschlagnahmen, der Ihnen Geld schuldet und nicht zurückzahlen kann. Das bedeutet jedoch nicht, dass es eine gute Idee ist, ihn selbst zu fliegen.) Er muss mit einer gewissen Absicht und Geschicklichkeit verwaltet werden und Wissen, um das Einkommen zu generieren, das seine Investition rechtfertigt.

Und es ist eine große Hilfe, jemanden zu haben, der eine Idee hat, was er damit anfangen soll, einen Plan hat – und dieser Plan stimmt mit den Bedürfnissen und Wünschen des Besitzers überein. “Werden wir diese Art von Kunden oder diese Art von Kunden ansprechen?” (Das Franchise ist übrigens das Größte bei einigen Management-Unternehmen, aber für uns ist es nur ein kleiner Teil davon. Wir bemühen uns, auf einem guten zu bestehen, aber auch auf den besten. Wir überlassen nichts mehr der Franchise-Organisation, als wir müssen. “Werden wir den Wert der Investition langfristig steigern oder versuchen wir nur, ihn zusammenzuhalten, bis die Bank / der Eigentümer einen Käufer findet?”, “Können wir dem Eigentümer helfen, einen Käufer zu finden, wenn er dies wünscht?” ‘

Eine gute Verwaltungsgesellschaft – und nicht alle Verwaltungsgesellschaften sind gleichberechtigt – hat vor der Unterzeichnung so viel parat und kann das meiste davon mit Ihnen teilen. Sie können sie nicht an jede geschätzte Zahl halten, die sie herauswerfen, und die meisten werden große Zahlen herauswerfen, aber sie sollten in der Lage sein zu erklären, wie sie zu den Zahlen gekommen sind, die sie Ihnen anbieten. Wie wollen sie diese Einnahmen bei dieser Belegung erzielen? Wie wollen sie ihre Kosten so niedrig halten? Wie werden sie den Unterhalt kürzen, ohne dass die Einrichtung heruntergefahren wird, wie werden sie den Haushalt kürzen, ohne dass die Zimmer schmutzig werden? wenn es das ist, was sie sagen, werden sie tun? Oder wenn sie eine Menge Geld ausgeben, eine Menge neuer Leute einstellen oder eine Menge eigene Leute dort unterbringen (vielleicht kommen nur ein oder zwei dazu), wie läuft es dann? Nutzen für das Hotel, indem es entweder das Endergebnis steigert oder den Wert der Immobilie steigert?

Alle versprechen ein gutes Spiel. (Gelegentlich müssen wir es jemandem sagen, das können wir Ihnen nicht versprechen. Wenn Sie jemanden kennen, der glaubt, dass er es kann, gehen Sie weiter und rufen Sie ihn an. Er wird auch nicht liefern können, aber wir sagen es Ihnen im Voraus Englisch: emagazine.credit-suisse.com/app/art … = 157 & lang = en Was wir sagen, ist vielleicht nicht das, was Sie hören möchten, aber wir sind vielleicht der einzige Freund unter den drei oder vier Managementfirmen, die um Ihr Hotel kämpfen Vertrag, aber wir werden noch schlimmer fühlen, wenn wir es bekommen und die nächsten zehn Jahre nicht spielen und gut miteinander auskommen.)

In der Regel werden wir uns die Immobilie ansehen, alles darüber erfahren, jemanden zum Einchecken schicken und ein paar Tage bleiben, so viel wie möglich über die Immobilie und den umliegenden Markt erfahren. Das Spiel ist die Beantwortung der Frage, was können wir damit anfangen, was können wir damit anfangen? Wir berücksichtigen auch die Ziele des Eigentümers. Ist der Eigentümer in der örtlichen Gemeinde verwurzelt und möchte, dass diese Immobilie eine Einrichtung ist, auf die die Gemeinde lange stolz sein kann? (Wir planen eine lange Partnerschaft und ein entsprechendes Engagement.) Ist es ein Kreditgeber, der nur möchte, dass die Immobilie erhalten bleibt, bis er einen Käufer findet? (Wir werden nicht zulassen, aber wir werden kostensensibel sein – und unser kommerzieller Makler in Mocksville wird angerufen. Wenn es aussieht, als hätte er einen akzeptablen Preis, werden wir sogar eine Kommanditgesellschaft gründen Vereinbarung treffen und versuchen, ein paar Partner zu finden, jemanden zu finden, der es bei ihm kauft, dem Eigentümer seinen Wunsch erfüllt…). Möchte sie sich weiterhin im Management engagieren? (Wir werden sie bis zu einem gewissen Punkt unterbringen, aber wir müssen zusammenarbeiten – die erste Frage ist, können wir zusammenarbeiten? Sie hat verständlicherweise ihre Bedenken; wir haben unsere Aufgabe zu erledigen und wir können uns nicht einmischen Weg…)

Mit einigen Eigenschaften können wir einfach nichts anfangen. Ein Teil davon ist reine Logistik – wenn Sie zehn Immobilien an der Ostküste haben, haben wir eine in San Diego unterzeichnet, die neunzig Prozent der Probleme für Sie und uns beide verursacht. Wenn es sich bei der Immobilie um ein heruntergekommenes Voodoo-Höllenloch handelt, das für eine Verabredung mit einem Bulldozer überfällig ist, können wir nicht viel damit anfangen, es sei denn, Sie sind bereit, die Investition für die Renovierung zu tätigen – und wenn es sich lohnt, sie zu renovieren. (Manchmal ist es das, was zu tun ist, abzureißen und frisch zu bauen. Oder es zu verkaufen und einen anderen Ort in Betracht zu ziehen. Wir werden es Ihnen direkt sagen. Wir können die Zukunft nicht vorhersagen, aber wir versuchen zu vermeiden, Versprechungen zu machen, die wir nicht machen können behalten Sie…) Wenn Sie nur die letzten fünf Dollar einer Investition von 3,98 USD melken möchten, füllen Sie diese mit SROs, mieten Sie Zimmer stundenweise oder zu Kurztarifen. . . danke für den anruf, aber nein. Die Verwaltung einer solchen Immobilie zu übernehmen, macht uns keinen Spaß und würde alle anderen von uns verwalteten Immobilien in Verruf bringen, die für unsere anderen Eigentümer-Kunden nicht sehr nachdenklich sind.

Dann treffen wir uns wieder und geben Ihnen einen Immobilienentwicklungsplan. (Beschränken Sie eine pro Kunde. Wir möchten mehrere Tausend für diese in Rechnung stellen, und wir werden es tun, wenn Sie ein vorheriger Benutzer sind, der das letzte Mal nicht unterschrieben hat. Wenn wir es jedoch mit allen getan hätten, würden wir uns nicht selbst geben Eine gute Gelegenheit, eine Immobilie richtig einzuschätzen, aber vor einiger Zeit wurden wir müde von der Art von Leuten, die uns reingeschickt hatten und nie die Absicht hatten, zu unterschreiben, weil sie nur mit uns zur Schule wollten Wählen Sie unser Gehirn und lassen Sie unseren Grundstücksentwicklungsplan an den Neffen übergeben, der das Hotel leitet, weil er nie herausfinden konnte, was er damit anfangen soll. Vielleicht kann er eine Idee oder zwei umsetzen, aber Um ein von Beechmont geführtes Hotel erfolgreich zu führen, muss man unbedingt Beechmont sein.

Wenn wir uns einig sind, wohin wir mit Ihrer Immobilie gehen sollen und ob wir zusammenarbeiten können, unterzeichnen wir einen recht typischen Hotelmanagementvertrag (HMA) mit ein paar Änderungen.

Die meisten verlangen Gebühren in Höhe von zwei bis fünf Prozent des Umsatzes, die monatlich gezahlt werden. zuzüglich zusätzlicher Gebühren in Höhe von zehn bis fünfzehn Prozent der zusätzlichen Einnahmen von Jahr zu Jahr (wenn Ihre Immobilie im ersten und im zweiten Jahr eine Million Euro einbringt, möchten wir, dass Sie sich die Hälfte der zusätzlichen Einnahmen teilen -million, zehn bis fünfzehn Prozent davon …). Sie haben eine Laufzeit von zehn Jahren, können alle fünf Jahre erneuert werden und sind schwer zu retten (Sie können uns nicht einfach entlassen und rausschmeißen, weil die Gewinne nur 50.000 USD statt 60.000 USD betrugen). Bei kurzfristigen Verträgen, REO’s etc. sind die Gebühren etwas höher. Die Umstellungskosten sind ein wenig hoch: Obwohl wir kein Geld investieren, haben wir viel Arbeit und Ressourcen investiert, und wir müssen mehrere Personen bewegen, wenn wir uns trennen.

Da wir uns vor allem auf kreditgebereigene Immobilien konzentrieren, versuchen wir, flexibel zu sein. Wir könnten einen Zwei- bis Fünfjahresvertrag für eine Immobilie im Besitz eines Kreditgebers abschließen, mit einer begrenzten Gebühr für den Fall, dass Sie die Immobilie an jemanden verkaufen, der möchte, dass das Management sie nicht belastet. (Zu viele ungleiche, oft räuberische Managementfirmen verschlingen HMAs mit Kreditgebern, manchmal sogar, bevor eine Immobilie abgeschottet wird; in der Hoffnung, die Managementfirma zu sein, die vorhanden ist, wenn ein Käufer des Feuerverkaufs sie übernimmt, so dass wir Verstehe diesen Wunsch. Wir wollen auch machen wie Zigeuner im Palast – ” Behandle es wie unser eigenes! ” – aber wir wollen, dass alle Eigentümer, denen wir verantwortlich sind, damit einverstanden sind, was wir tun. Mit jedem Übereinstimmung mit irgendjemandem, je einseitiger es für eine Partei ist, desto größer ist der Anreiz für die andere, daraus auszusteigen, und desto größer der Anreiz für die erste, die andere völlig irrelevant zu machen oder durch eine billigere Partei zu ersetzen Damit eine Vereinbarung funktioniert, müssen beide Seiten gleichermaßen davon profitieren und sich über die Dauer freuen.)

Wir könnten – für einen Kreditgeber-Eigentümer – auch vereinbaren, unsere Gebühren für die gesamte Laufzeit von zwei bis fünf Jahren niedrig und / oder pauschal zu halten, wenn es jemand ist, auf den wir uns später verlassen können, um viel mehr Hotels bei uns zu unterzeichnen . (Sowohl die Revenue-Management-Gebühren als auch die Incentive-Management-Gebühren steigen in den ersten drei bis fünf Jahren einer Amtszeit von zehn Jahren an, da das Hotel und der Eigentümer von den Anstrengungen einer Verwaltungsgesellschaft profitieren, die schon eine Weile dort ist In den ersten beiden Jahren zahlen wir zwei Prozent des Umsatzes, in den dritten 2,5 Prozent, in den vierten drei Prozent, bis es vier oder fünf Prozent sind ein kreditgeber-besitzer findet einen käufer, der fängt normalerweise so hoch an.). Wir werden etwas brauchen, um die Kosten für den Ein- oder Auszug zu decken, insbesondere wenn wir innerhalb weniger Jahre nach dem Einzug ausziehen müssen, aber wir werden versuchen, die Kosten für den Ausstieg niedrig zu halten: genug, um unsere eigenen Kosten zu decken, aber nicht strafend.

Wir möchten, dass das Geschäft für Sie und für uns funktioniert: Wir möchten, dass Ihr Hotel unseren Leistungen alle Ehre macht und dass wir anderen potenziellen Kunden ein Beispiel dafür bieten können, wie wir mit einem Hotel in einer ähnlichen Situation umgehen können . Und dafür leben wir, um ein Hotel zu nehmen und zu sehen, was wir damit machen können, ähnlich wie Flugzeugkonstrukteure oder Leute, die Rennwagen bauen.

Wir sind keine dieser Verwaltungsgesellschaften, die nur wollen, dass Sie unterschreiben, damit sie das Hotel für die nächsten zehn Jahre überbesetzen können – eine Privatsekretärin der gm, eine Verkaufssekretärin, eine hauptberufliche “Reservierungskraft”; ein arbeitsprogramm für all ihre freunde und das hübsche mädchen, für das sich die gm begeistert – und das sich für die laufzeit der hma glücklich zurückzieht, wenn man weiß, dass die schecks von zwei bis fünf prozent aus den umsatzerlösen des hotels weiterlaufen werden (Ich hasse sie auch. Mir ist nie in den Sinn gekommen, dass ich eines Tages eine eigene Verwaltungsgesellschaft gründen möchte. So sehr hasse ich sie. Aber hier liegt die Chance: Wir rennen eine klasse Operation, verwalte klasse Hotels – auch auf der ökonomischen Ebene – leite sie sauber und mache es richtig, sowohl von unseren Kundeneigentümern als auch von ihren Hotels.)

Unser Ziel ist es buchstäblich, der größte Schmerz im Nacken zu sein, der mit dem Besitz und Betrieb und der Pflege Ihrer Hotelimmobilie verbunden ist – und Sie dazu zu bringen, dass es Ihnen gefällt. Wir müssen uns von Zeit zu Zeit unterhalten, aber unser Wert für Sie ist, dass, solange wir da sind, alles geregelt wird und Sie sich keine Sorgen machen müssen.